[최신] 조정대상지역 LTV 대출을 주택보유수 기준으로 알아보기

조정대상지역은 기본적으로 가계대출 규제 및 청약요건 강화, 세제혜택 축소, 전매제한 등의 부동산 규제 정책이 적용됩니다. 그럼 조정대상지역으로 지정이 되면 LTV 대출한도는 어떻게 되는지 무주택자, 1 주택자, 2 주택자 등 주택 보유수를 기준으로 알아보도록 하겠습니다.

 

조정대상지역 LTV 현황

 

목차

 

 

 

1. 조정대상지역 LTV 대출한도

조정대상지역 지정은 청약경쟁률, 전매 거래량, 주택보급률 등을 종합적으로 검토하여 국토교통부에서 지정하고 있습니다. 조정대상지역으로 지정되면, LTV 대출 규제, 전매제한, 청약요건 강화 등 부동산 투기 억제 정책이 적용되는데요. 조정대상지역 LTV 대출 규제 내용을 주택 보유수 기준으로 알아보겠습니다.

 

가. 조정대상지역 무주택자 LTV 대출

• 조정대상지역 무주택자 LTV 대출에 대해 주택 가격을 기준으로 알아보도록 하겠습니다.
  • 주택 가격이 9억 원 이하인 경우 무주택자 LTV는 50%입니다.
  • 주택 가격이 9억 원 초과인 경우 무주택자 LTV는 30%입니다.
• 다만, 무주택자인 경우이면서 서민 또는 실수요자 요건을 충족한 경우 LTV 우대혜택이 10~20% p 확대되도록 2021년 7월부터 시행되고 있습니다.
  • 서민 또는 실수요자가 LTV 우대혜택을 받기 위한 요건입니다.
    • 소득기준은 부부합산 연소득이 0.9억 원 이하이여야 합니다.
    • 다만, 생애최초구입자의 경우 1억 원까지 소득인정 범위가 확대됩니다.
    • 주택 기준은 8억 원 이하 주택에 한해 LTV 대출 우대혜택 적용이 가능합니다.
  • 서민 또는 실수요자에 해당될 경우 적용받게 되는 조정대상지역 무주택자 LTV 현황입니다.
    
    • 주택 가격이 8억 원 이하인 경우 조정대상지역 무주택자 LTV는 60%입니다.
    • 주택 가격이 5억 원 이하인 경우에는 우대혜택이 부여되어 LTV가 70%를 적용받을 수 있습니다.
    • 조정대상지역 무주택자 대출한도는 최대 4억 원까지 가능합니다.

 

 

 

나. 조정대상지역 1주택자 LTV 대출

• 1 주택자인 경우 조정대상지역에서 LTV 대출은 원칙적으로 불가합니다.
• 다만, 다음의 조건에 해당될 경우 1 주택을 보유한 경우에도 조정대상지역 LTV 대출이 가능합니다.
  • 기존주택을 6개월 이내에 처분하고, 전입을 의무화할 경우 LTV 대출이 가능합니다.
  • 무주택 자녀를 분가시키거나 부모 별거 봉양을 위한 용도일 경우 기존주택 보유를 인정합니다.
• 조정대상지역 조건부 1주택자 LTV 대출 현황입니다.
  • 주택 가격이 9억 원 이하인 경우 LTV는 50%입니다.
  • 주택가 겨이 9억 원 초과인 경우 LTV는 30%입니다.

 

다. 조정대상지역 2 주택자 LTV 대출

• 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 경우 LTV 대출은 불가합니다. 

 

라. 조정대상지역 주택보유수별 DTI 현황

• 조정대상지역에서 무주택자인 경우 DTI는 50%를 적용받게 됩니다.
  • 다만, 앞서 말씀드린바와 같이 서민 또는 실수요자 요건에 해당될 경우 10% p DTI 우대혜택을 적용받아 최대 60%까지 적용이 가능합니다.
• 조정대상지역에서 DTI도 1 주택자나 2 주택자인 경우에는 DTI 적용이 불가합니다.
  • 다만, 1주택자인 경우에 기존주택 처분 조건인 경우 DTI 50% 적용이 가능합니다.
  • 아쉽게도 2주택을 보유한 경우 조정대상지역에서 DTI는 적용받을 수 없습니다.

 

 

 

2. LTV, DIT

가. LTV란

• LTV란 Loan to Value의 약어이며, 우리나라말로 담보인정비율이라고 합니다.
• LTV는 주택을 담보로 대출이 가능한 금액을 의미합니다.
• 주로 주택담보대출을 할 때 주택 가격을 기준으로 대출이 가능한 금액을 산정할 때 적용합니다.

 

나. LTV 계산방법

• LTV 계산방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
• 주택 가격 9억 원 이하인 경우 LTV는 50%를 적용받게 됩니다.
  • 예를 들어 주택 가격이 6억원이면 LTV 50%를 적용하여 3억 원까지 주택담보대출이 가능합니다.
  • LTV 계산식 : 6억원 × 50% = 3억 원
• 주택 가격이 11억 원인 경우 LTV는 9억 원 이하분에 대해서는 50%, 9억 원 초과분에 대해서는 30%를 적용합니다.
  • 예를 들어 12억 원이 주택에 대해 주택담보대출을 진행한 경우 총 4억 원 대출이 가능합니다.
  • LTV 계산식 : 9억 원 × 50% = 3억 원, 3억 원 × 30% = 1억 원

대출이자 계산기

 

 

 

다. DTI란

• DTI란 주택담보대출에서 LTV와 함께 가장 중요하게 적용되는 지표입니다.
• DTI는 Debt to Income의 약어이며, 우리나라말로 총부채상환비율이라고 합니다.
• DTI는 연간 소득 대비 대출 후 상환할 수 있는 금액을 산정하기 위해 사용합니다.
• 한마디로 DTI란 내가 연간 벌어들이는 소득을 기준으로 감당하여 상환할 수 있는 대출의 규모를 산정하기 위해 적용하는 지표입니다.

 

라. DTI 계산방법

• DTI 계산방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
• DTI는 연간 소득 대비 부채상환비율을 의미하며, 조정대상지역의 경우 DTI가 50%를 넘지 못하도록 하고 있습니다.
• 언뜻 생각하면 내가 1년에 5천만 원을 번다고 가정하면 DTI가 50%를 넘지 못하므로 2천5백만 원만 주택담보대출이 가능한 걸까요?
  • 그렇지 않습니다. 그 이유는 대출기간에 있습니다. 만약 1년만 대출을 진행한다고 하면 1년에 가능한 주택담보대출금액은 2,500만 원이 맞습니다. 하지만 기간을 10년으로 확대를 한다면 언뜻 생각해도 2억 5천만 원의 대출이 가능하다는 계산식이 나옵니다.
  • 예를 들어 연간 소득이 5천만 원이고, 총 대출금액이 2억 5천만 원인 경우 10년 동안 대출을 이용하면 DTI가 50%를 넘지 않아 대출이 가능합니다.
  • 하지만 여기서 하나 놓친 점은 기간이 길수록 대출금리와 이에 따른 부채가 자상 환액도 올라간다는 점입니다. 이에 따라 2억 5천만 원을 10년 동안 이용할 경우 대출금리 4%를 적용하면 DTI는 50%를 훌쩍 넘어 70%에 육박하게 됩니다.
  • 이자까지 고려하여 DTI를 계산해보면 10년 동안 약 1억 8천만 원 가량의 대출이 가능하다는 계산이 나옵니다.

DTI 계산식(예시)
- 대출금 1억 8천만원
- 연소득 5천만 원
- 대출금리 4%
- 원금과 이자를 합산한 연 원리금 상환액 2,500만 원
- DTI = 연 원리금 상환액 / 연소득 * 100 = 50%

 

조정대상지역에서 대출을 위한 LTV DTI는 무주택자, 1 주택자, 2 주택자에 따라 달리 적용받게 됩니다. 기본적으로 무주택자인 경우 LTV는 30~50%를 적용받게 됩니다. 다만 서민 또는 실수요자에 해당하는 무주택인 경우에는 10~20% p의 LTV 우대혜택을 적용받을 수 있습니다. 1 주택자와 2 주택자인 경우 LTV는 불가합니다. 다만, 1 주택자인 경우 기존 주택 처분 및 무주택 자녀를 분가, 부모 별거 봉양을 위한 용도일 때에는 LTV가 30~50% 적용이 가능합니다. LTV와 DTI에 대한 간단한 개념과 계산식을 예시를 들어 설명드렸으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

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